Metodologia aponta que 36% dos fundos imobiliários podem estar incorretos

A falta de uma padronização consolidada na classificação dos fundos imobiliários brasileiros tem dificultado a análise do setor por investidores estrangeiros e limitado a entrada de capital no mercado nacional. Para enfrentar essa lacuna, a Latin America REITs Association lançou uma metodologia que estabelece critérios objetivos para identificar a atividade efetivamente desempenhada pelos fundos, utilizando exclusivamente as demonstrações financeiras auditadas.

Segundo dados citados pela associação, o número de investidores em fundos imobiliários saltou de aproximadamente 630 mil no final de 2019 para mais de 3,3 milhões em setembro de 2026, com as pessoas físicas detendo atualmente 72,5% das cotas. Apesar dessa expansão expressiva, o mercado ainda carece de um critério compartilhado para definir a categoria exata de cada veículo de investimento, variando entre mandatos previstos em regulamento e relatórios gerenciais.

Ao aplicar a nova metodologia aos 303 fundos imobiliários negociados em bolsa em outubro de 2026, a entidade identificou que 113 deles, o equivalente a 36% do total, apresentavam uma classificação diferente daquela associada ao mandato original. A ausência de uma linguagem comum costuma afastar fundos passivos globais, que seguem rígidos critérios próprios de elegibilidade e composição.

A proposta recém-lançada estrutura-se em três pilares principais, sendo o primeiro o uso exclusivo de documentos contábeis auditados. O segundo pilar é a regra dos 75%, que determina que a atividade responsável por pelo menos três quartos do resultado imobiliário anual define a categoria principal do fundo, abrangendo opções como tijolo, papel, fundo de fundos, desenvolvimento ou multiestratégia.

Além disso, a metodologia prevê subclasses para detalhar a exposição de cada veículo, identificando segmentos de imóveis nos fundos de tijolo ou indexadores predominantes na carteira de crédito dos fundos de papel. O terceiro pilar estabelece a revisão periódica anual das classificações, permitindo acomodar mudanças estruturais sem reações excessivas a pequenas oscilações de curto prazo.

Com essa iniciativa, a associação busca aproximar os fundos imobiliários brasileiros dos padrões internacionais de mercado, facilitando a comparação de dividend yields e a avaliação de riscos ligados a indexadores como inflação e taxas de juros, o que beneficia tanto os investidores locais quanto o capital estrangeiro.