Prefeitura de Medellín propõe nova regra para imóveis de Airbnb
Projeto de atualização do Plano de Ordenamento Territorial busca classificar a locação por temporada como serviço de hospedagem e limitar sua atuação em áreas residenciais.
A Prefeitura de Medellín, na Colômbia, enviou ao Conceito municipal um projeto para alterar o Plano de Ordenamiento Territorial com o objetivo de regulamentar as moradias voltadas para plataformas de aluguel por temporada, como o Airbnb. A discussão ocorre em um momento em que a cidade registrou a marca de 1,2 milhão de turistas estrangeiros em 2025, impulsionando o crescimento expressivo desse tipo de hospedagem e gerando debates sobre o encarecimento do custo de vida e da moradia para os moradores locais.
A proposta apresentada pela gestão municipal define a locação de curta duração, compreendida como estadias inferiores a 30 dias, estritamente como um serviço de hospedagem. Pela nova norma, esse modelo de negócio será permitido prioritariamente nas chamadas zonas de alta mixtura, locais onde há convivência entre comércios, serviços e habitações, restringindo sua expansão em bairros estritamente residenciais.
O prefeito Federico Gutiérrez defendeu a medida ao argumentar que a regulamentação não significa proibição. Segundo o chefe do Executivo local, assim como não é permitido instalar fábricas ou discotecas no meio de bairros residenciais, áreas habitadas por famílias não devem ser convertidas em zonas de hospedagem. De acordo com os dados oficiais, a cidade possui atualmente 8.322 moradias turísticas registradas, e a nova proposta prevê margem para expansão em futuros lotes e construções específicas.
Por outro lado, o setor de aluguel por temporada manifesta preocupação com os impactos da medida. A Asohost, entidade que representa o segmento, alertou que milhares de famílias que dependem dessa atividade podem ser prejudicadas, estimando que cerca de 4.500 registros corram o risco de ficar de fora das novas regras. Em contrapartida, o Departamento Administrativo de Planejamento da cidade pontua que a locação de curta duração nunca esteve autorizada em áreas residenciais e assegura que quem opera dentro da legalidade poderá manter suas atividades.
O impacto do Airbnb no mercado imobiliário divide opiniões e estudos acadêmicos. Uma pesquisa recente elaborada pela Pontificia Universidad Javeriana apontou que a atividade se concentra em locais onde os valores de aluguel já eram elevados e não encontrou evidência direta de que o aplicativo eleve os preços, embora o levantamento tenha contado com financiamento e dados fornecidos pela própria plataforma. O mesmo estudo, contudo, observou uma retração de quase 20% nos anúncios de aluguéis de longo prazo em estratos de renda mais alta, além de registrar a transição de Medellín de uma cidade majoritariamente de proprietários para uma cidade de inquilinos.
Críticos da regulamentação municipal argumentam que o problema habitacional decorre da escassez de novas construções e alertam que restrições locais podem simplesmente empurrar a atividade para municípios vizinhos. Enquanto o Conceito debate o projeto e analistas avaliam os efeitos econômicos, moradores locais continuam enfrentando dificuldades financeiras para encontrar moradia acessível em diversas regiões da cidade, pressionados pelo aumento dos custos de aluguel e pelas exigências do mercado imobiliário.
